Pra decidir um lance, você precisa saber o custo total da operação e a rentabilidade real — sem surpresas no pós-arrematação.
Quanto mais detalhe, mais honesto o resultado. O simulador aceita de 1 a 3 imóveis. No fim, um é o melhor — por regra matemática, não por sentimento.
É possível ganhar dinheiro e construir patrimônio com leilões, mas nem todo leilão é um bom investimento quando se analisa com o cuidado necessário. Se o número demonstrado na viabilidade te desanima, eu prefiro te mostrar a realidade antes do lance do que criar surpresas no pós-arrematação.
Lance é só a entrada. Somo comissão do leiloeiro, ITBI, registro, custas de edital, desocupação (R$ + meses de carregamento), reforma (3% da avaliação judicial, automático) e holding durante o período ocioso.
Um único R$/m² — a média de imóveis comparáveis no bairro. Busca automática de anúncios ativos (QuintoAndar, ZAP, VivaReal) com desconto de 10% sobre a mediana, ou preenchimento manual. Na revenda aplico desconto sobre essa média.
A única pergunta que importa: quanto a mais (em R$) esta operação me traz versus deixar o mesmo dinheiro rendendo 100% CDI pelo mesmo período. Se for negativo, Tesouro Selic vence.
Comparando até 3 imóveis, gero score de 0 a 100 ponderando Custo de Oportunidade vs CDI (50%), Margem sobre custo total (20%) e Risco invertido (30%).
Esta ferramenta é uma calculadora, não um oráculo. Ela vale o que você coloca dentro. Os números abaixo são um balizador, não uma promessa.